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谢国忠:未来房地产需求来自人口的重新分配

2018.11.19

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信息导读:

“大环境已经改变,房企想要趁机‘弯道超车’一定不会有好的结果。”11月15日举办的世界城市经济论坛上,独立经济学家谢国忠在接受中国房地产报记者采访时表示,未来中国房地产的需求可能主要来自于人口的重新分配。他认为,明年可能会有两件事对房地产行业产生较大的冲击,一是首付贷面临的风险,二是房企海外美元债风险。 

针对首付贷,谢国忠认为,中国现在出现的互联网P2P的钱并不是借的,而是通过中介出售首付贷,并且消费贷款当中的一大块被拿去做首付。谢国忠预计,中国目前的首付贷规模加起来恐怕超过了2万亿元,放到银行体系里面又能放大。他对此表示担忧。

关于海外美元债,谢国忠认为开发商在国外贷款借钱,把外资转到国内变成股本金投项目。这种情况下,国内的房子一定要卖得出去才能盘活现金流。谢国忠认为,这两件事情最终是没有办法盖住的。

“为什么中国房地产这十年好像有水涨船高的感觉,这是因为从2008年到现在货币增长了两倍多。”谢国忠说,中国楼市的供应量相对于人口来说非常巨大,包括居住房和土地储备,绝对量严重过剩,但相对量还是有需求的。有些地方城市化的完成有错位,所以未来的房地产需求可能主要会来自于人口的重新分配,未来将进入一个长期调整的过程。另外,互联网也在挤压房地产,长远来看中国房地产的前途并不是“水涨船高”。

对于房企扩张和“弯道超车”,谢国忠说中国房地产市场还有一个特点,就是借了钱摊子铺大了之后,大到不能倒。因为倒下的后果很严重,只能借势等到下一波水涨船高,这是在中国做生意的智慧。但这次不一样了,大环境变了。

下一步,如果政府想要实行宽松的货币政策该怎么办?假如银行放松标准,例如降低首付和房贷利率,新增的贷款人肯定还不起钱,而创造一大批坏账的政治风险是很大的,所以现在政府接受这种方式的可能性不是很大。

对于投资,他指出,接下来最重要的两个问题,一是搞清楚哪里的房地产最值钱,毫无疑问中国的发展越来越集中于大城市。尽管政府的政策鼓励城镇化,但东方人就是喜欢超大城市。所以找到未来发展前景好的地方才会有前途。二是要思考自身能创造的价值是什么。这两个问题都要搞清楚才行。


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